在2010年不確定的經濟走勢下,房地產與信貸如何走。
1月7日,在廣州中山大學舉辦的一地產論壇上,市場各方代表就2010年是否要“遏制資產價格”還是要“通脹”進行辯論。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉稱,2010年,如果要遏制房地產和股票價格的上升,同時又要兼顧通貨膨脹是不可能的。對于2010年信貸的增長,鐘偉認為,全年信貸增量最高不超過7.2萬億。
而對于房地產,鐘偉預期2010年全國商品房的銷售面積同比是零增長,房價將在今年中期出現拐點。
完成7.2萬億元增量尚有難度
鐘偉稱,今年信貸增長是7.2萬億元,很有可能達不到這樣的水平。在他看來,2009年全年信貸增長大概是9.5萬億元,如果扣除1.5萬億—1.7萬億元的票據貼現,真實的信貸只有8萬億元。而且,從2009年下半年信貸的供給來看,銀行體系要完成2010年信貸7.2萬億元的增量尚有難度。
就在1月6日,央行公布,至2009年11月末,廣義貨幣供應量M2增長29.7%,比上年提高15個百分點;1-11月新增人民幣貸款9.21萬億元,同比多增5.06萬億元。
如此預計,與中國今年經濟基本面相關。
鐘偉分析,大約在2009年的7月份經濟增長環比的動力開始枯竭,2010年中國經濟的運行沒有更大的油門只是延續了已有的慣性。
2009年已經過去了,四個季度的經濟增長分別是6%、8%、9%、10%,全年的經濟增長大概是8.4%,預測2010年投資增速維持在20%,消費增長是16%,工業增加值是16%-18%,而四個季度的經濟增長分別將達到11%、11%、9%、8%,因此中國經濟總體的增長大概是9.5%。不過,值得關注的是,2009年是逐季走高,而2010年則是整體振蕩向下。
對于通貨膨脹,鐘偉認為2010年的CPI大概是3%到3.5%,具體而言,在眾多影響CPI的因素中,可以確定的是食品價格的上漲,同時伴隨著糧食連續的豐收;其次是市政、水電公共價格的上升,還有大宗商品向下游延伸的價格上升,而不確定的是中央政府對資產價格的態度還有公眾對通貨膨脹的預期。
國內CPI從去年的負增長轉到明年的3%—3.5%,基準利率可能提高0.75%—1%,這就導致2010年加息的次數可能在2-3次左右,甚至在上半年加息將是馬上需要面對的現實問題。
除此之外,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松稱,目前,全國所有地方政府的投融資平臺的總負債已經超過了一年全口徑的地方財政的收入,負債率是100%,其中絕大部分來自于房地產相關行業,占土地收入和各種稅費一半以上。如果說城市化還要加速,可能結果是將地方政府投融資平臺負債率擴大到200%。
“一批地產企業資金鏈斷裂”
鐘偉認為,對通貨膨脹的定調,中央經濟工作會議上只有一點提到了通貨膨脹,就是管理通貨膨脹的預期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴重的事情,盡管官方預計的數據是3%-3.5%,如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經明顯的存在了。
但是,鐘偉認為,雖然經過兩年的經濟增長,目前的綜合指數3600點也應該沒有嚴重的泡沫,不過,從四季度經濟工作會議后,對于房地產和資本市場的政策出臺的比較頻繁,各種的治理措施已經出臺。
在此情況下,鐘偉測算,2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米,銷售增長54%,金額增長85%,因此對2010年的預期是全國商品房的銷售面積同比是零增長,銷售金額仍然會同比略微增長5%左右,價格的上漲主要體現在2010年的上半年,如果從同比和環比的角度來看,2010年第一季度商品房價格的環比將會從正的增長向零轉變,從第二季度結束第三季度開始商品房價格同比也將由正的增長轉為負的增長,全年同比略有正的增長,但是遠遠不足2009年。
鐘偉認為,如果要遏制房地產和股票價格的上升,同時又要兼顧通貨膨脹是不可能的,貨幣是水,商品和服務是面包,如果沒有資本市場和房地產市場巨大的海綿吸收足夠大的流動性,通貨膨脹會更嚴重的。
不過,清華大學經濟管理學院博士杜麗虹表示,習慣用城市化的進程解釋房地產市場火爆是沒有問題的,由此中國也有很多的購房剛性需求,但是,當房價過高的時候,所有的剛性需求都是無效的需求。
此外,貨幣化推動房價上漲,從長期來說是正確的判斷,若干年后中國的房價可能上漲到10萬元/平方米,不過,這并不妨礙在未來的二三年內中國房地產出現大的調整。
杜麗虹進而分析,如前兩年,市場判斷說股市會從6000點上漲到一萬點,不過,這也不妨礙股市后來下調到1600點。因此,如果房地產企業不關注短期的風險,假如2010年全國房地產的銷量減半而且持續二年,將會有一批地產企業出現資金鏈斷裂。
來自銀行監管層的代表、《廣東銀行業》主編王敏認為,過去一年的房地產市場經歷了冰火兩重天,從2008年房地產基本上進入了嚴冬,新開工項目停止了,量價齊跌,不到一年的時間,房地產業已經是房價飆升,量價齊升,但是房價上漲快的已經讓老百姓追不上。
王敏認為,最近幾年房地產價格起起落落,過于頻繁,亦希望有常態化的政策。